相続不動産、贈与、遺産分割、任意売却などでお悩みの方ご相談ください!★相談無料★

NPO法人 相続贈与救済センター

2/22(土) 不動産・相続セミナーは、大盛況のうちに終了しました!

2月22日(土) に当NPO主催のセミナー「不動産・相続勉強会+個別懇談会」を開催いたしました。
講師に不動産コンサルタント、ファイナンシャルプランナーとしてご活躍されている山本嘉人先生をお迎えして「相続税の大増税時代到来」をテーマに講演していただきました。それに加え、ご希望者にはセミナー終了後の相続・不動産に関する対策・対処方法に関する個別相談会に、参加費無料でご参加していただきました。

また次回の開催が決まり次第お知らせいたしますので、今回参加された方も、されなかった方も、是非不動産・相続無料セミナーにご参加ください。

NPO法人 相続贈与救済センターについて

NPO法人相続贈与救済センターでは「電話相談」、「メール相談」、「センターでの相談会」による相続対策、相続不動産の問題無料相談窓口を設けて、相続税の負担や悩みを解決するための相談や各手続きの注意点の説明など、相談者のトラブル事前防止の説明や正しい知識をもって解決し最適な相続を行うための活動をしております。

相続税の支払いが困難、不動産の分割方法で相続者で争いが起きている、相続不動産の評価額が分からないなどで悩んでいるが、専門家への相談は敷居が高く料金も心配という方のための、NPO法人相続贈与救済センターです。

正しい知識をもって、解決していきましょう。

相続贈与救済センターが選ばれる理由

相続を得意とする弁護士や税理士・司法書士などの専門家がアドバイスを行います。

私たち不動産事業者はもちろん不動産のプロですが、相続不動産の売却には一般的な手続きや税金以外にも考えるべきことが沢山あります。特に、売却の方法によっては税金の額が大きく変わることもあり、「たた単に売る」というだけでは結果的に大きな損をしてしまうケースも多々あるのです。
当センターではそういった観点から、ご相談内容に応じて相談の時点から弁護士、税理士、司法書士等の先生方が同席することが可能です。
それにより、より「賢い方法」での相続不動産の売却のご提案ができ、相談者様にもお喜びいただいております。

相談件数は年間1,000件以上!安心と信頼の実績です。

実際に売却に至った件数は500件以上、その他いろいろなご相談も含めれば、年間1,000件を超える実績があります。
多種多様なご相談をお聞きすることで、あらゆるケースに対応できるノウハウを蓄積し、また、各専門家ともより早く連携を取りながら手続きを進めていけるようになっております。
スピード、正確さ、ご提案内容、どれを取っても必ずご満足いただけるものと自負しております。
どうぞ安心してお気軽にご相談下さい。

「提案型」のサービスで、納得のいく選択ができます。

相談者様からのご相談に対してよくあるケースが「不動産業者や専門家主体で話が進んでいく」というものです。しかし、当センターは、相談者様のお気持ちを一番に考えた「ご提案型」で、相談者様にご満足いただいております。「こういった場合はこれとこれとこれができます。一番良いのはこの方法かと思いますが、どの方法にされますか?」という、あくまでも相談者様主体の、相談者様の為の相続を尊重します。相談者様の状況はお一人お一人異なります。 一般的にはAの方法が良かったとしても、家族構成や収入などの状況によってはBのほうが良い場合もあるはずです。100人中99人がAの方法が良かったとしても、1人でもBのほうが適している可能性があるなら、当センターは全ての人にあらゆる選択肢をご提案して参ります。

お急ぎの場合は当センターの協力企業が不動産を買取いたします。

状況によってはすぐにでも現金が必要な場合もあるはずです。そういった場合、当センターの協力企業が購入者となり、相談者様の不動産をすぐに購入致します。
それにより、いつまでも不動産が売れ残るということもなく、相談者様のところにはすぐに売却代金が入るので安心です。この際の仲介手数料は必要ありません。
お急ぎでない場合でも、お気軽にお申し出下さい。

相続不動産の売却について

相談者様の状況やご要望をしっかりとお聞きし、必要に応じて弁護士・税理士等の意見を取り入れ、お一人お一人に合った最適な不動産売却方法をご提案いたします。
当センターでは、数多くの問題解決の実績を踏まえ、単純に「不動産を売却」することは致しておりません。
受け継がれた不動産を売却することに、それぞれの異なる想いや状況があると考えるからです。不動産に二つとして同じものがないように、相談者様の状況もさまざまです。
詳細をお聞きし、約10通りの方法から、相談者様に最適な売却方法を提案させていただきます。
まずは30分間のお電話で詳細をお話し下さい。
その後必要に応じて、弁護士・税理士・司法書士・行政書士・社労士が同席し専門家の見解を踏まえたベストな方法をご提案致します。
故人の想いのつまった不動産です。賢く、損をすることなく不動産を売却しましょう。

ご相談から売却までの流れ

ご本人にしかできないことを除き、可能な限り当センターが手続きを進めて参ります。いろいろな煩雑な手続きも全てサポート致しますので、どうぞ安心してご相談下さい。

相続対策について

いざ、相続が発生してしまってからではできることは限られてしまいます。
だからこそ、生前からの相続対策をお勧め致します。

一言で「相続対策」と言ってもその目的は何でしょうか?
相続税を少しでも減らしたい、兄弟仲良く財産を分けられるようにしてあげたい、少しでも財産を遺してあげたい、など、皆様それぞれの想いがあってのことだと思います。
相続対策には様々な方法がありますが、金額的に大きく対策をするにはやはり不動産の活用が欠かせないと思います。
当センターは「相続と不動産」をテーマに、不動産を活用した相続対策についてご紹介しております。
以下に代表的な方法をいくつか挙げますので、ぜひ参考にしていただければと思います。
これら以外にもできることはたくさんあります。
どんな些細なことでも結構ですので、まずは当センターまでご相談下さい。
必ずお力になれると信じております。
ここでは、相続対策の例を取り上げて説明いたします。

子供のために家を買ってあげましょう。(生前贈与)

「子どもの為に家を買ってあげましょう!」と言っても、家を購入してから「どうぞ」と渡してしまうと贈与税の対象となってしまいます。
ここで言っている方法は、「家を買う為の資金をあげましょう」ということです。
「家を買う」という目的での資金の贈与であれば、直系尊属(父母、祖父母など)から現金を受け取ったとしても、通常の贈与税の非課税枠(年間110万円まで)とは別に、下記の金額で非課税となります。(平成24年3月30日に参議院で可決された内容です)

  省エネルギー性・耐震性を備えた良質な住宅用家屋 その他の住宅用家屋
平成24年 1,500万円まで 1,000万円まで
平成25年 1,200万円まで 700万円まで
平成26年 1,000万円まで 500万円まで
※ 平成25年以降は、経済情勢などを鑑み変更される可能性もあります。

上記非課税枠と併用して、さらに大きく活用できる制度があります。
それが「相続時精算課税制度」と呼ばれるもので、この制度の適用を受ければ2,500万円までの贈与なら贈与税が非課税となります。
もちろんただ単に非課税となるわけではなく、贈与者が亡くなったときに、遺産にその贈与を受けた財産を加えて相続税を計算することになるのですが、多額の現金を受け渡すことができる制度として広く活用されています。
両方の制度を活用すれば計3,500万円までが非課税に。(平成24年時点)
ぜひ活用をご検討下さい。もちろん当センターでも専門家との連携によりサポートさせていただきます。

賃貸物件(収益物件)を購入しましょう。

手元に金融財産(現金や預貯金など)がどれぐらいあるかによって相続対策の効果に差がありますが、原則として金融財産はそのままの価額が相続税の課税対象となります。
(例:5,000万円の現金を持っていた場合、5,000万円に対して相続税がかかる)
それに対してマンションなどの不動産物件の場合、購入したときの金額に対して相続税がかかるのではなく、相続発生時のその不動産の評価額に対して相続税がかかることになるのです。
その不動産が自己の居住用ではなく賃貸物件(収益物件)であれば、さらに評価額を抑えることが可能になります。
収益物件の購入で相続対策をしましょう!
当センターでは数多くの収益物件もご紹介できます。
高利回りの物件も多数ありますので、まずはお気軽にご相談下さい。

最愛の奥さん(旦那さん)に自宅を譲りましょう。

この制度は「長年連れ添ったパートナーへの愛情表現」と言えるかもしれませんね。
結婚して20年以上になるご夫婦なら、贈与税の配偶者控除というものが利用できます。
具体的には、自宅不動産や自宅を購入するための資金をご夫婦の間で贈与した場合、贈与税の課税対象となる価格から最高で2,000万円までが控除されるという制度です。
20年以上連れ添ったご夫婦に関わらず、誰でも年間110万円の贈与税の基礎控除がありますので、それと合わせると、最高で2,110万円まで贈与税がかからないということになります。
それだけでなく、この制度にはさらにお得な面がたくさんありますので、長年連れ添ったご夫婦であれば是非ご活用いただきたい制度の一つです。
ただし、この制度の適用を受けられるのは夫婦間で一回限り(同一の夫婦間)となっていますので、その点にはご注意いただきたいと思います。自宅不動産をパートナーに贈与する場合、不動産の名義変更等の手続きが必要となります。
当センターでは専門の司法書士が対応致しますので、安心してご相談いただけます。お気軽にご相談下さい。

公正証書遺言作成サービス

遺言をすべて自分で作成する(自筆証書遺言)場合、民法で定められたとおり不備なく作成をしないと、せっかく残した遺言が無効になってしまいます。また、表現があいまいであると相続人の間で争いになってしまうケースもあります。

確実な遺言を行いたい方は「公正証書遺言」をお勧めします。これは、遺言者が公証人(※公証人とは、公証人法に基づき、法務大臣が任命する公務員で、全国各地の公証役場で公正証書の作成、定款や私署証書の認証、事実実験、確定日付の付与などを行う)に伝えた遺言内容を公証人が公正証書として作成する遺言です。当センターではこの公正証書遺言作成を承っております。

公正証書遺言は、2人以上の証人と公証役場へ行き、証人立会いのもと公証人が作成します。この原本は公証人によって保管されますので、紛失や偽造される心配はありません。遺言者には原本と同一の効力を有する正本が渡されます。このような手続きが行われるので、自筆証書遺言に比べて確実性が高い遺言となっています。

当センターでは、この公正証書遺言作成で必要な

  • 遺言書の原案作成
  • 公証人との連絡事務
  • センター員が証人になり役場へ同行
  • 不動産登記簿謄本の収集

など、一連の手続きをまとめて承っております。確実な遺言のため、是非公正証書遺言作成サービスをご利用ください。

公正証書遺言の証人について

公正証書遺言を作成する場合、2人以上の証人が必要となります。
この証人には条件があり、以下に該当する人物は証人になることができません。

  • 未成年者
  • 推定相続人(遺言者が亡くなったら相続人になれる立場にある人)、受遺者(遺言により財産を貰う人)及びその配偶者並びに直系血族
  • 公証人の配偶者、4親等内の親族、書記及び雇い人

つまり、身内では証人になれなず、第三者である必要があります。当センターでは、センター員が証人となり公証役場へ同行いたします。証人がなかなか見つからない場合もあると思いますのでご利用ください。

ご相談事例

【相続発生前】収益につながる物件を購入して、相続税額が約3分の1に!

住所 大阪 年齢 60代
性別 男性 職業 会社役員
家族構成 子供1人(妻は死別) 推定相続人 子供1人
所有不動産 自宅
(相続時評価額約2,000万円)
所有財産 約8,000万円
(現金・預貯金等総額)

相続税対策のため、不動産をご購入したいとご希望。
収益物件用のマンションを何室か提示しましたところ、売買価格1室約2,000万円、評価額約1,200万円のお部屋を2室ご購入されました。
結果、ご購入前の相続時評価額約1億円に対し、ご購入時点での相続時評価額が7,840万円になり、ご購入時点での相続税予定額は下記計算の通りご購入前600万円に対し、ご購入後226万円となりました。

不動産購入前の相続税額

1億円-6,000万円(基礎控除額5,000万円+1,000万円×相続人の数)= 4,000万円(相続税課税価格)
→ 4,000万円×20%-200万円=600万円

不動産購入後の相続税額

7,840万円-6,000万円(上記と同様)= 1,840万円
→ 1,840万円×15%-50万円=226万円

※計算を簡易にするため、相続時に使用出来る特例等は考慮せずに計算しています。
そのため、相続発生時に不動産に関する特例等を使用すればさらなる相続税の減額効果を得ることが出来る可能性があります。なお、上記計算は現行法によるものであり、将来の法改正により相続税額が変動する事があります。

【相続発生後】相続放棄する予定だったはずが、手元に現金が残りました!

住所 大阪 年齢 60代
性別 男性 職業 会社員
家族構成 妻・子供2人 相続人 妻・子供2人
所有不動産 大阪市内のマンション1室 所有財産 約3,200万円の負債と住宅ローン
(※負債の内訳は詳細に記載)

負債内訳

・金融機関に対する負債総額1,500万円(内750万円が遅延損害金)
・消費者金融に対する負債総額約200万円
(住宅ローンは団体信用保険で返済されるため負債にならず)

当初は、所有不動産がいくらで売却出来るかのご相談。
査定の結果、3,000万~3,200万円程で売れる可能性があると回答。
売却金額から不動産の売却に要する費用等を差し引いて考えると負債のほうが多いため、相談者は相続放棄を考慮。
しかし、負債の内、750万円が金融機関に対する遅延損害金のため、交渉によって減額してもらえる可能性もあると考え、専門家にご同席頂き再度面談。

専門家の意見と弊社の任意売却のノウハウとを交え、相談者に金融機関との交渉の方法を教授し、相談者ご自身により金融機関と交渉した結果、遅延損害金の額が8割減に。
また、消費者金融に対する債務を専門家に調査していただいたところ、一部は債務が残ったが、一部払い過ぎがあったため、消費者金融に対する残債務は差し引き20万円程に。
結果、相続放棄をせずに不動産が3,200万円で売却でき、負債総額及び不動産売却費用を差し引き、お手元に1,200万円程財産が残りました。

【相続発生後】売り方を工夫するだけでこんなに大きな違いが出たのにびっくりです!

住所 大阪 年齢 60代
性別 男性 職業 無職
家族構成 子供1人 相続人 子供1人
所有不動産 大阪市内の土地(持分2分の1(妹と共有)約120㎡)
及び建物(単独名義)
所有財産 約2,000万円
(現金・預貯金等総額)

所有不動産には、被相続人と相続人の二人で居住。
相続人及び土地共有者の叔母は、土地及び建物すべてを売却したいとのこと。
土地1筆で約120㎡あるため、土地を分筆により二個に分けた上で売り出す事に。

本件の土地に関しては、被相続人も相続によりその持分を取得しているため、原則、売却代金から売却代金の5%相当額を差し引いた金額に20%(所得税・住民税)の不動産譲渡所得税(不動産を売却した際に売主が得た利益に対し課される税金)の負担が発生。

そこで、相続人も居住しているため、居住用財産の3,000万円特別控除の特例を最大限生かすことの出来るように、分筆後、共有者である叔母との間の共有物分割により分筆後の各土地の所有者を叔母と相談者それぞれ単独にし、売り出すことに。
共有物分割時に、税金が発生する可能性もあるため、専門家による計算に基づき分筆。

結果、共有物分割をするための専門家の費用及び実費等が別途発生したが、共有物分割により相談者・叔母それぞれの単独所有にすることにより、共有物分割による方法を使用しなかった場合に比べて、不動産譲渡所得税支払額が少なく済み、不動産売却代金が相続人のお手元に100万円程多く残りました。